“降准降息”暗涌:多费套现的流动性风险不容忽视

随着许多房贷利率进入“3”时代，存量客户提前还贷的意愿越来越强烈。 许多中介再次做起了凯丽钻石团队“贷款换贷”“转贷降息”的生意。 近日，北京商报记者调查发现，在社交平台上，房地产中介和贷款中介十分活跃，主张用低息经营贷款置换高息房贷，可以让高利率的购房人轻松省下几十万元的利息。 但看似百利而无一害的“转正”背后隐藏着多种收费机制，其中涉及的违约风险、资金链断裂风险也不容忽视。

灰色业务“一站式”服务

在提前还贷的风潮下，“换贷款”、“降息”的灰色业务在社交平台上暗流涌动。 近期“转贷降息”现象盛行，一些自称资源中介以降低还贷成本、减轻月供压力为由，诱导高利率的购房人经营房贷互换业务。

为了吸引购房者的目光，不少中介在社交平台上晒出了购房贷款与经营贷款之间的利差。 某中介提供的宣传海报显示，以贷款金额100万元、等额本息的还款方式为例，贷款期限30年的房贷利率为5.88%时，月供5918.57元，总利息113.06万元，20年贷款期限利率为3.9%的经营贷款

几十万的利差让库存买家很难心动，具体是怎么处理的？ 刘利(化名)中介表示，转型的大致流程是购房者提前还款，结清贷款银行剩余房贷，以结清房贷后的房产作为抵押向另一家银行申请经营贷款。

对于资金不足以提前结算房贷的客户，中介提供桥接贷款服务。 结清住房贷款的金额可以由中介公司寻找合作的金融公司进行借贷，经营贷款审核通过后，用于偿还金融公司的债务。

对于经营贷款的处理，刘利表示，他Calerie所在的中介公司有合作银行，目前该银行在《星际迷航》期间，经营贷款利率为3.9%。 购房人只需提供身份证、户口本、征信报告、结婚证、银行流水、房产证等，即可由其带领办理，最快一周就能审核完毕。

近年来，随着国家加大对普惠金融的支持力度，经营性贷款利率整体下行，不少中介利用政策便利化推行“转债降利”方式。 北京商报记者以前的调查显示，这种业务处理流程相似，主要是接收用户资料，由银行审批、签约、抵押、发卡、放贷、还款。 更有中介表示，“用户不需要在银行办理，所有流程都由我们‘一条龙’提供服务。”

对于近期“降准降息”再度隐现的原因，易观分析金融业高级顾问苏筱芮认为，其背后有多重因素。 一是近期房贷业务提前还贷火热，是“降准”的重要背景。 二是相关宣传技巧准确切入房贷申请人需求，供需双方存在一定市场。 三是“转债降息”的推手是中介，近年来不少贷款乱象被中介推波助澜，但中介行为隐蔽无牌，推波助澜，未受到重罚，助长了嚣张气焰

市场乱象也引起监管注意，央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求针对部分借款人违规提前偿还经营贷款、消费贷款使用的情况，商业银行继续做好贷前贷后管理，加强风险预警。 监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介，查处典型案例。

隐藏着多重收费计划

“只要贷款，就能轻松省下几十万的利息”，这一事实，中介有这么棒的宣传吗？ 北京商报记者深入调查后发现，在经营贷款置换房贷的背后，隐藏着多种收费机制。

当北京商报记者表示愿意做转售业务时，刘利指出，其所在中介公司合作的金融公司专营止赎楼和过桥业务，借款需要一定的手续费，没有期限限制，以笔计算100万元以内为8000元。 另外，经营贷款的处理由中介公司全面参与，所以需要收取一定的费用。 费用是房贷剩余还款额的1%加上2000元杂费，也就是所谓的杂费。 刘利明确表示，这是经营贷款银行的好处费。

除了多重收费之外，经营贷款的处理也有可能违反。 据了解，经营融资是指银行向个人雇主和零星企业等经营实体发放的经营性用途贷款。 2月15日，北京商报记者咨询多家银行获悉，办理经营贷款的借款人除了身份证、户口本、结婚证、征信报告等资料外，还需要提供至少三个月以上的营业执照和经营流水等经营情况证明材料。

那么，如果购房者没有经营资格，该如何处理经营贷款？ 对此，刘利有些含糊其辞，只说这是银行的正规贷款，该公司有相关资质，可以帮助客户办理营业执照。 “资料请放心。 我们都给你美商凯丽做。 我保证贷款能借给你。 ”

在北京商报记者对房贷使用经营性贷款的合规性提出质疑时，刘利表示：“房贷金额是通过金融公司结算的。 将经营贷款的贷款还给金融公司，就像向别人借钱用了几天后支付利息一样，没有问题。”

诸葛搜房数据研究中心资深分析师陈霄指出，“要想把过桥资金变现，先把房贷转为房贷，再通过经营性贷款，这本身就是违规行为。” 据悉，经营贷款是向中小企业和个人雇主提供的，明确禁止将经营贷款用于购买住房等用途，一旦发现违规，贷款会提前回收，影响购买者的信用等。 其次，通过这种转换的形式，经营贷款利率低于房贷利率，但中间需要配合中介办理各种证明材料和手续，还需要支付各种中介手续费和杂费。 其中，发生的费用成本、时间成本无法预测，一旦被银行识别，就无法很好地处理经营贷款

那么购房者的借款对象就会变成从事过桥贷的金融公司，而这类公司往往利率水平更高，购房者容易掉入金融陷阱。

流动性风险不容忽视

事实上，经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款监管已多次三令五申。近期辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》就指出，随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务费、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。

银行方面也有所行动，建设银行北京市分行、工商银行江西省分行、江西银行、常熟农商行、阜宁农商行等多家银行近期也纷纷发布风险提示，提醒购房者警惕不法中介诱导，认清违规转贷风险。

从各家银行风险提示中可以获知，“转贷降息”除了需要承担各种名目的高额费用之外，在经营贷办理过程中，中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格,此行为涉嫌骗取银行贷款，消费者甚至可能会被追究相关法律责任。同时，经营贷的期限较短，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。此外，部分中介获取消费者个人信息后，为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息，侵害消费者信息安全权。

为何在监管三令五申之下，以经营贷换房贷的现象仍然屡禁不止？陈霄坦言，经营贷在利率水平和可贷额度等方面都明显优于按揭贷款，利率之间的明显差距是很多人铤而走险去采取这种方式的重要诱因。同时，尽管禁止经营贷违规流入楼市多次提及，但是监管上难度较大，很多钻空子的行为不易被审查。

对于如何避免，苏筱芮表示，监管层面建议通过跨部门联动或采取专项行动举措，就近年来中介违规助推贷款乱象的举动开展重点清理与打击，对违规中介实施严厉惩罚以震慑市场。对于银行来说则要加大申请资料的审核力度，对于消费者需要明确经营贷的申请资质及资金用途，切莫对“以贷转贷”抱有侥幸心理。

某银行贷款部门人士也告诉北京商报记者，办理转贷业务存在的风险有利率风险和审核风险，目前银行对经营贷的审核条件比较严苛，不仅要提供流水和营业执照，银行还要审查借款人是否通过中间人利用空壳公司进行借款，如有此类情况，可能存在涉嫌欺诈贷款的风险，受到刑事处罚。

另据媒体报道，深圳市场传出消息，因近期低成本经营贷置换房贷操作增多，监管已经约谈部分银行，要求加强合规审查。对疑似利用经营贷置换房贷的提前还贷申请，一些银行也开始采取更严格的合规审批流程，这将延缓审批的进度和通过率。

(责任编辑：王擎宇)